Kaufen Sie eine Immobilie in Spanien?
Das müssen Sie wissen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien folgt einem juristischen Prozess, der sich grundlegend von dem in Großbritannien unterscheidet, um ein Beispiel zu nennen. Die Terminologie ist anders, die Recherchen sind anders, die Steuern sind anders und die Risiken können – wenn der Prozess nicht richtig gehandhabt wird – schwerwiegend und langwierig sein. In diesem Leitfaden werden alle Phasen der Eigentumsübertragung einer Immobilie in Spanien beschrieben, damit Sie wissen, was Sie erwartet und welche Fragen Sie stellen sollten, bevor Sie sich festlegen.

A – Bevor Sie beginnen: Das Wesentliche

Schritt 1 – Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie eine Verpflichtung eingehen

Unterschreiben Sie keinen Vertrag und zahlen Sie keine Kaution, bevor Sie mit einem unabhängigen Anwalt gesprochen haben. In dieser Phase wird Ihnen Ihr Anwalt die Bedingungen, Kosten und den voraussichtlichen Zeitrahmen für Ihre Transaktion erläutern. Der Anwalt, den Sie beauftragen, sollte in keiner geschäftlichen Beziehung zu dem Immobilienmakler stehen, der die Immobilie vermarktet, und auch keine Empfehlungen aussprechen. Wenn der Makler einen Anwalt empfiehlt, fragen Sie sich: Wessen Interessen wird dieser Anwalt im Falle eines Problems schützen?

Schritt 2 – Verstehen Sie die gesamten Anschaffungskosten

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist mit erheblichen Kosten verbunden, die über den Kaufpreis hinausgehen. Bei Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie die Grunderwerbssteuer (ITP), die je nach Region zwischen 7% und 10% des Kaufpreises liegt. Bei Neubauten fällt eine Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10% plus Stempelsteuer (AJD) an. Außerdem müssen Sie Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren einplanen. Ihr Anwalt sollte Sie von Anfang an über seine Gebühren informieren, damit es bei der Fertigstellung keine Überraschungen gibt.

Schritt 3 – Besorgen Sie sich Ihre NIE-Nummer und melden Sie sich bei den spanischen Steuerbehörden an

Jeder Käufer in Spanien benötigt eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) – die spanische Steueridentifikationsnummer für ausländische Staatsangehörige. Ohne diese Nummer können Sie weder Ihre Kaufurkunde registrieren lassen noch Ihre Grunderwerbssteuern bezahlen. Ihr Anwalt kann Ihnen bei der Beantragung der NIE behilflich sein, die Sie in Spanien bei einer Polizeistation oder einem Konsulat beantragen können, noch Ihre Grunderwerbssteuer zahlen oder eine Vollmacht erteilen, wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können.

Schritt 4 – Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto

Ein spanisches Bankkonto ist sehr ratsam, um die finanziellen Aspekte des Kaufs und die laufenden Ausgaben nach der Fertigstellung zu verwalten – IBI-Steuer, Abbuchungen von Versorgungsunternehmen, Gemeindegebühren und Versicherungen. Vereinbaren Sie dies frühzeitig im Prozess. Ihr Anwalt kann Sie beraten, ob eine mit dem Konto verknüpfte Vollmacht für die Verwaltung des Kontos aus der Ferne hilfreich wäre.

B – Überprüfen der Immobilie

Schritt 5 – Gehen Sie nicht davon aus, dass die Immobilie legal ist

Hunderttausende von Immobilien in ganz Spanien – vor allem im ländlichen Andalusien – wurden mit schwerwiegenden rechtlichen Problemen verkauft: fehlende Erstbezugsgenehmigung, Unregelmäßigkeiten bei der Planung, nicht gemeldete Erweiterungen oder Gebäude, die mit einer anderen Größe als in der Realität registriert wurden.

Wenn Probleme festgestellt werden, reichen die Möglichkeiten von der Neuverhandlung des Preises über die Forderung an den Verkäufer, die Probleme vor der Fertigstellung zu lösen, bis hin zur Erlangung eines AFO-Zertifikats für Immobilien mit Planungsunregelmäßigkeiten. Ihr Anwalt sollte Ihnen die Probleme sowie die verfügbaren Wege und deren Auswirkungen erklären.

Schritt 6 – Überprüfen Sie die Infrastruktur

Bevor Sie mit dem Kauf beginnen, sollten Sie die Immobilie besichtigen und sich vergewissern, dass sie ordnungsgemäß an die wichtigsten Dienstleistungen angeschlossen ist. Die folgenden Punkte sind für Immobilien in Südspanien besonders wichtig:

• Anschluss an das Abwassernetz oder eine funktionierende Klärgrube
• Angemessene Regenentwässerung
• Eine geteerte Zufahrtsstraße
• Straßenbeleuchtung und Bürgersteig (für städtische Grundstücke)
• Eine offizielle, dosierte Wasserversorgung
• Ein offizieller, gemessener Stromanschluss

Immobilien, die nicht an diese Dienste angeschlossen sind, können in Zukunft mit erheblichen Sanierungskosten oder rechtlichen Komplikationen konfrontiert werden, was ihren Wert und ihre Verkäuflichkeit erheblich beeinträchtigt.

Schritt 7 – Sprechen Sie mit den Nachbarn

Ein kurzes Gespräch mit den benachbarten Eigentümern kann lokale Probleme aufdecken, die bei einer formellen Suche nicht auftauchen würden: Zugangsstreitigkeiten, geplante Entwicklungen in der Nähe, wiederkehrende Überschwemmungen, ungelöste Konflikte in der Gemeinde oder Lärmprobleme. Dies ist ein einfacher Schritt, der später erhebliche Schwierigkeiten ersparen kann.

Schritt 8 – Prüfen Sie die Eigentumsdokumentation

Ihr Anwalt wird die wichtigsten Dokumente in Bezug auf die Immobilie prüfen und anfordern. Für eine typische Wiederverkaufsimmobilie in Spanien gehören dazu:

• Die nota simple (Grundbuchrecherche) – Bestätigung des eingetragenen Eigentümers und der rechtlichen Beschreibung der Immobilie sowie der Grundbuchrecherche
• Erstwohnsitzlizenz(licencia de primera ocupación) – oder eine AFO-Bescheinigung für regularisierte Immobilien in Andalusien
• Bulletins zur Wasser- und Strominstallation
• Das libro del edificio (Gebäudebuch)
• Die 10-jährige bauliche Garantie(seguro decenal), wo anwendbar
• Energieausweis(Certificado de Eficiencia Energética) – erforderlich für alle Verkäufe

C – Die juristischen Recherchen

Schritt 9 – Suche im Grundbuchamt

Ihr Anwalt führt eine Recherche beim spanischen Grundbuchamt(Registro de la Propiedad) durch und erhält eine Nota Simple, die den eingetragenen Eigentümer bestätigt, überprüft, dass keine Hypotheken, Embargos oder andere Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind, und kontrolliert, ob die eingetragene Beschreibung dem entspricht, was tatsächlich verkauft wird. Größere Diskrepanzen zwischen der schriftlichen Beschreibung und der tatsächlichen Immobilie sollten vor dem Abschluss mit Ihnen besprochen werden.

Schritt 10 – Katastrophensuche

Der Catastro ist das spanische Immobilienkataster – eine staatliche Datenbank, die die physische Beschreibung und den Steuerwert von Grundstücken und Gebäuden erfasst. Es wird getrennt vom Grundbuchamt verwaltet, und die beiden stimmen nicht immer überein. Ihr Anwalt prüft die Katasterreferenz und die Beschreibung mit der Eigentumsurkunde, um Sie über größere Unstimmigkeiten zu informieren, z.B. über eine eingetragene Fläche, die nicht mit dem tatsächlichen Gebäude übereinstimmt.

Schritt 11 – Planungsbericht

Bei der Eigentumsübertragung werden die Planungsaspekte der Immobilie nicht eingehend geprüft. Wenn Sie es wünschen, kann Ihr Anwalt ein unabhängiges Planungsgutachten für die Immobilie in Auftrag geben, um festzustellen, ob irgendwelche Planungsprobleme bestehen.

In vielen Teilen Spaniens sind Unregelmäßigkeiten bei der Planung aufgetreten. Wenn Sie sich also Sorgen machen oder Ihr Anwalt ein größeres Planungsproblem entdeckt, kann ein solcher Planungsbericht ratsam sein.

Schritt 12 – Letzte Belege für Ausgaben

Ihr Anwalt verlangt vom Verkäufer aktuelle Zahlungsbelege für alle regelmäßigen Ausgaben. Dies ist wichtig, da unbezahlte IBI (Grundsteuer) und Gemeinschaftskosten nach spanischem Recht mit der Immobilie auf den neuen Eigentümer übergehen können:

• IBI(Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – die jährliche Grundsteuer
• Wasser- und Stromrechnungen
• Gemeinschaftsgebühren (falls zutreffend)
• Müllabfuhr(basura)
• Telefon oder Breitband (falls zutreffend)

Alle Rückstände, die in dieser Phase festgestellt werden, sollten vor der Fertigstellung behoben werden, entweder durch Zahlung des Verkäufers oder durch einen finanziellen Einbehalt vom Kaufpreis.

D – Fertigstellung beim Notar

Schritt 13 – Überprüfen Sie den Entwurf der notariellen Urkunde

Vor dem Abschluss prüft Ihr Anwalt den Entwurf der escritura de compraventa (Kaufvertrag), der vom Notar vorbereitet wurde. Der Zweck dieser Überprüfung ist es, sicherzustellen, dass die Parteien korrekt identifiziert sind, der Kaufpreis korrekt angegeben ist, die Beschreibung der Immobilie mit dem übereinstimmt, was Sie kaufen, und die Immobilie frei von allen Lasten und Belastungen verkauft wird. Alle größeren Fehler oder Unstimmigkeiten in diesem Stadium sollten vor Ihrer Unterschrift korrigiert werden.

Schritt 14 – Veranlassen und Überprüfen der Mittel

Ihr Anwalt legt eine klare Aufschlüsselung der gesamten für den Abschluss erforderlichen Mittel vor – einschließlich des an den Verkäufer zu zahlenden Kaufpreises, der anfallenden Grunderwerbssteuer, der Notargebühren, der Kosten für die Grundbucheintragung und der Anwaltskosten. Die Gelder werden in der Regel am Tag der Fertigstellung per Banküberweisung oder Bankwechsel überwiesen. Alles sollte im Voraus schriftlich festgehalten werden, um Überraschungen in letzter Minute zu vermeiden.

Schritt 15 – Einbehaltung nicht gebietsansässiger Lieferanten

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, ist der Käufer nach spanischem Recht verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und im Namen des Verkäufers direkt an die spanische Steuerbehörde(Agencia Tributaria) als Vorschuss auf eine eventuelle Kapitalertragssteuerschuld zu zahlen. Ihr Anwalt kümmert sich um diesen Vorgang, damit der Einbehalt korrekt berechnet und gezahlt wird und Sie vor einer eventuellen Restschuld geschützt sind.

Schritt 16 – Verhandeln Sie finanzielle Einbehalte

Wenn es ausstehende oder ungewisse Verbindlichkeiten gibt – unbezahlte plusvalía (die kommunale Grundsteuer), ungelöste Rückstände der Gemeinde oder andere anhängige Angelegenheiten – kann Ihr Anwalt angemessene finanzielle Einbehalte vom Kaufpreis bei Abschluss aushandeln. Diese Einbehalte werden einbehalten, bis die ausstehenden Angelegenheiten geklärt sind, um Sie davor zu schützen, die finanziellen Verpflichtungen des Verkäufers zu erben.

Schritt 17 – Unabhängiger Dolmetscher beim Notar

Wenn Sie kein Spanisch sprechen, muss nach spanischem Recht ein unabhängiger Dolmetscher beim Notar anwesend sein, um sicherzustellen, dass Sie das Dokument, das Sie unterschreiben, vollständig verstehen. Vázquez Lawyers arrangiert dies als Selbstverständlichkeit. Der Dolmetscher sollte wirklich unabhängig sein und nicht von der anderen Partei oder dem Makler gestellt werden.

E – Nach Fertigstellung

Schritt 18 – Registrierung und Steuererklärungen

Nach der Fertigstellung muss die Grunderwerbssteuererklärung eingereicht und die unterzeichnete Urkunde beim Grundbuchamt auf Ihren Namen eingetragen werden. Ihr Anwalt verwaltet diesen Vorgang und bestätigt die Registrierung, sobald sie abgeschlossen ist. Das Original der registrierten Urkunde wird dann an Sie weitergeleitet. Dieser Schritt erfolgt nicht sofort: Die Registrierung im Grundbuchamt in Spanien dauert in der Regel mehrere Wochen.

Schritt 19 – Übertragung von Versorgungsleistungen und Dienstleistungen

Wasser, Strom und andere Dienstleistungen müssen nach der Fertigstellung auf Ihren Namen übertragen werden. Ihr Anwalt führt Sie durch den Umstellungsprozess. Überprüfen Sie im Nachhinein, ob die Überweisungen korrekt durchgeführt wurden und ob die Lastschriften auf Ihren Namen lauten.

Schritt 20 – Machen Sie ein spanisches Testament und schützen Sie Ihre Investition

Sobald Sie Eigentum in Spanien besitzen, ist die Erstellung eines spanischen Testaments einer der wichtigsten Schritte, die Sie für Ihren eigenen Seelenfrieden und für Ihre Begünstigten unternehmen können. Das spanische Erbrecht unterscheidet sich erheblich von dem des Vereinigten Königreichs und anderen Rechtssystemen: Ohne ein ordnungsgemäß verfasstes spanisches Testament können Ihre Erben mit einem komplexeren, teureren und zeitaufwändigeren Erbschaftsprozess konfrontiert werden. Vázquez Lawyers kann jederzeit ein spanisches Testament und andere Rechtssysteme für Sie vorbereiten, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind.

Sie sollten auch einen Fiskalvertreter ernennen, der sich um Ihre laufenden spanischen Steuerverpflichtungen kümmert, wenn Sie ein nicht ansässiger Immobilieneigentümer sind, und eine angemessene Gebäudeversicherung ab dem Datum der Fertigstellung abschließen.

Ein Hinweis zu Gebäudebesichtigungen in Spanien

Anders als beispielsweise im Vereinigten Königreich ist es in Spanien nicht üblich, vor dem Kauf einer Immobilie ein Statik- oder Gebäudegutachten in Auftrag zu geben. Dies stellt ein echtes und unterschätztes Risiko dar, insbesondere bei älteren Immobilien oder solchen, die im Laufe der Jahre erweitert oder verändert wurden. Sie sollten daher den baulichen Zustand der Immobilie sorgfältig prüfen, bevor Sie fortfahren. Vázquez Lawyers kann Ihnen dabei helfen, ein unabhängiges technisches Gutachten bei einem Architekten in Auftrag zu geben, wenn Sie dies wünschen.