La compra de una vivienda en España sigue un proceso legal que difiere fundamentalmente del que se sigue en el Reino Unido, por poner un ejemplo. La terminología es diferente, las comprobaciones son diferentes, los impuestos son diferentes y los riesgos —si el proceso no se gestiona correctamente— pueden ser graves y de larga duración. Esta guía describe cada una de las fases del proceso de compraventa de una vivienda de segunda mano en España, para que sepa qué puede esperar y qué preguntas debe plantear antes de comprometerse.
Antes de nada, una cosa: solicite asesoramiento jurídico independiente antes de firmar cualquier documento o de abonar cualquier depósito. Los contratos de reserva, los acuerdos de arras y los contratos privados de compraventa son jurídicamente vinculantes en España. Rescindirlos una vez firmados puede resultar costoso y complicado.
A — Antes de empezar: lo esencial
Paso 1: Consulte a un abogado independiente antes de asumir cualquier compromiso
No firme ningún contrato ni abone ningún depósito antes de consultar con un abogado independiente. En esta fase, su abogado le explicará las condiciones, los costes y los plazos previstos para su transacción. El abogado al que recurra no debe tener ninguna relación comercial ni de recomendación con el agente inmobiliario que comercializa la propiedad. Si el agente le recomienda un abogado, pregúntese: si surgiera algún problema, ¿los intereses de quién protegería este abogado?
Paso 2 — Conozca los costes totales de la compra
La compra de una vivienda en España conlleva unos costes significativos que van más allá del precio de compra. En el caso de las viviendas de segunda mano, deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele oscilar entre el 7 % y el 10 % del precio de compra, dependiendo de la región. Las viviendas de nueva construcción están sujetas al IVA al 10 %, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además, deberá prever en su presupuesto los honorarios del notario, las tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios de los abogados. Su abogado debería informarle desde el principio de cómo cobra sus honorarios, para que no haya sorpresas en el momento de la formalización.
| Partida de gastos | Inmuebles de segunda mano |
|---|---|
| Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) | 7-10 % (dependiendo de la región) |
| IVA | — |
| Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) | — |
| Honorarios notariales: por lo general | Entre 600 y 1 500 euros, aproximadamente. |
| Tasas del Registro de la Propiedad —por lo general— | Entre 400 y 1 000 euros, aproximadamente. |
| Gastos de abogados | De común acuerdo |
Paso 3 — Obtenga su número de NIE y regístrese ante las autoridades fiscales españolas
Todo comprador en España necesita un Número de Identificación de Extranjero (NIE), que es el número de identificación fiscal de España para los ciudadanos extranjeros. Sin él, no podrá inscribir la escritura de compraventa. Su abogado puede ayudarle con el trámite de solicitud del NIE, que puede realizarse en España en una comisaría de policía o en un consulado, o mediante un poder notarial si no puede acudir en persona.
Paso 4 — Abrir una cuenta bancaria en España
Es muy recomendable disponer de una cuenta bancaria en España para gestionar los aspectos financieros de la compra y para hacer frente a los gastos recurrentes tras la formalización de la compraventa —el IBI, las domiciliaciones de los servicios públicos, los gastos de comunidad y los seguros—. Procure tramitarla en una fase temprana del proceso. Su abogado podrá asesorarle sobre si sería conveniente disponer de un poder notarial vinculado a la cuenta para gestionarla a distancia.
B — Revisión del inmueble
Paso 5 — No dé por sentado que la propiedad es legal
Cientos de miles de inmuebles en toda España —especialmente en las zonas rurales de Andalucía— se han vendido con graves problemas legales: falta de licencia de primera ocupación, irregularidades urbanísticas, ampliaciones no declaradas o edificios registrados con unas dimensiones diferentes a las reales.
Si se detectan problemas, las opciones van desde renegociar el precio hasta exigir al vendedor que resuelva las incidencias antes de la formalización de la compraventa, pasando por la obtención de un certificado AFO para inmuebles con irregularidades urbanísticas. Su abogado debería explicarle las incidencias, así como las vías disponibles y sus implicaciones.
Paso 6 — Compruebe la infraestructura
Antes de continuar, visite la propiedad y compruebe que dispone de las conexiones adecuadas a los servicios básicos. Los siguientes aspectos son especialmente importantes en el caso de las propiedades del sur de España:
- Conexión a la red de alcantarillado o fosa séptica en buen estado de funcionamiento
- Un sistema adecuado de drenaje pluvial
- Una carretera de acceso asfaltada
- Alumbrado público y aceras (para inmuebles urbanos)
- Un suministro de agua oficial y medido
- Una conexión eléctrica oficial con contador
Los inmuebles que carecen de vínculos legales con estos servicios pueden enfrentarse en el futuro a importantes costes de subsanación o a complicaciones legales, lo que afecta de manera significativa a su valor y a su comerciabilidad.
Paso 7 — Hable con los vecinos
Una breve conversación con los propietarios vecinos puede poner de manifiesto problemas locales que no aparecerían en ninguna consulta oficial: disputas sobre el acceso, proyectos urbanísticos previstos en las inmediaciones, inundaciones recurrentes, conflictos comunitarios sin resolver o problemas de ruido. Se trata de una medida sencilla que puede ahorrarle considerables dificultades más adelante.
Paso 8 — Revise la documentación de la propiedad
Su abogado comprobará y solicitará los documentos fundamentales relacionados con la vivienda. En el caso de una vivienda de segunda mano típica en España, estos incluyen:
- La «nota simple» (consulta del Registro de la Propiedad) —en la que se confirman el titular inscrito y la descripción legal del inmueble— y la consulta del Registro de la Propiedad
- Licenciade primera ocupación —o certificado AFO para inmuebles regularizados en Andalucía—
- Boletines sobre instalaciones de agua y electricidad
- El «libro del edificio» (libro de edificios)
- La garantía estructural de 10 años (seguro decenal), en los casos en que proceda
- Certificado de Eficiencia Energética — obligatorio para todas las ventas
C — Las investigaciones judiciales
Paso 9 — Consulta del Registro de la Propiedad
Su abogado realiza una consulta en elRegistro de la Propiedad español, obteniendo una «nota simple» que confirma quién es el titular registrado, comprueba que no existan hipotecas, embargos u otros gravámenes inscritos sobre el inmueble y verifica que la descripción registrada se corresponda con lo que realmente se está vendiendo. Cualquier discrepancia importante entre la descripción escrita y el estado físico del inmueble deberá comentarse con usted antes de formalizar la compraventa.
Paso 10 — Consulta del Catastro
El Catastro es el registro catastral de España, una base de datos gubernamental que recoge la descripción física y el valor catastral de los terrenos y edificios. Se gestiona de forma independiente del Registro de la Propiedad, y no siempre coinciden ambos registros. Su abogado compara la referencia catastral y la descripción con la escritura de propiedad para informarle de cualquier discrepancia importante; por ejemplo, una superficie registrada que no se corresponda con la del edificio real.
Paso 11 — Informe de planificación
El proceso de transmisión de la propiedad no implica un análisis en profundidad de los aspectos urbanísticos del inmueble; no obstante, si lo desea, su abogado podría encargar un informe urbanístico independiente sobre el inmueble para comprobar si existe algún problema de este tipo.
En muchas zonas de España se han producido irregularidades urbanísticas, por lo que, si le preocupa este tema o si su abogado detecta un problema urbanístico grave, podría ser recomendable solicitar dicho informe urbanístico.
Paso 12 — Últimos recibos de gastos
Su abogado solicita al vendedor los recibos de pago actualizados correspondientes a todos los gastos fijos. Esto es importante porque, según la legislación española, el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) y los gastos de comunidad pendientes de pago pueden recaer sobre el nuevo propietario al traspaso de la propiedad:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el impuesto anual sobre los inmuebles
- Facturas de agua y electricidad
- Gastos de comunidad (si procede)
- Recogida de residuos (basura)
- Teléfono o banda ancha (si procede)
Cualquier atraso que se detecte en esta fase deberá resolverse antes de la formalización, ya sea mediante el pago por parte del vendedor o mediante una retención del precio de compra.
D — Formalización ante notario
Paso 13 — Revise el borrador de la escritura notarial
Antes de formalizar la compraventa, su abogado revisa el borrador de la escritura de compraventa elaborado por el notario. El objetivo de esta revisión es comprobar que las partes estén correctamente identificadas, que el precio de compra se indique con precisión, que la descripción del inmueble se corresponda con lo que está comprando y que el inmueble se venda libre de cargas y gravámenes. Cualquier error o discrepancia importante que se detecte en esta fase deberá corregirse antes de que usted firme.
Paso 14 — Organice y compruebe los fondos
Su abogado le facilitará un desglose claro del importe total necesario para la formalización de la compraventa, que incluye el precio de compra a abonar al vendedor, el impuesto sobre la compraventa correspondiente, los honorarios notariales, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios de los abogados. Por lo general, los fondos se transfieren mediante transferencia bancaria o cheque bancario el día de la formalización. Todo debe quedar establecido por escrito con antelación, sin sorpresas de última hora.
Paso 15 — Retención de proveedores no residentes
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, la legislación española exige que el comprador retenga el 3 % del precio de compra y lo abone directamente a laAgencia Tributaria en nombre del vendedor, en concepto de anticipo sobre la posible deuda tributaria por las plusvalías. Su abogado se encarga de este trámite para garantizar que la retención se calcule y abone correctamente, y que usted quede protegido frente a cualquier responsabilidad residual.
Paso 16 — Negociar las retenciones financieras
En caso de que existan obligaciones pendientes o inciertas —plusvalía (el impuesto municipal sobre el valor catastral) impagada, atrasos en los gastos de comunidad sin resolver u otros asuntos pendientes—, su abogado puede negociar las retenciones económicas adecuadas sobre el precio de compra en el momento de la formalización. Estas retenciones se retienen hasta que se resuelvan los asuntos pendientes, con el fin de protegerle de tener que asumir las obligaciones financieras del vendedor.
Paso 17 — Intérprete independiente ante el notario
Si no habla español, según la legislación española, debe contar con la presencia de un intérprete independiente ante el notario para garantizar que comprende plenamente el documento que va a firmar. El bufete Vázquez Lawyers se encarga de ello de forma habitual. El intérprete debe ser verdaderamente independiente, es decir, no debe ser proporcionado por la otra parte ni por el agente inmobiliario.
E — Tras la finalización
Paso 18 — Inscripción y declaraciones de impuestos
Una vez finalizado el proceso, deberá presentar la declaración del impuesto sobre la compra y la escritura firmada deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad a su nombre. Su abogado se encargará de gestionar este proceso y le confirmará la inscripción una vez completada. A continuación, se le remitirá el original de la escritura inscrita. Este trámite no es inmediato: las inscripciones en el Registro de la Propiedad en España suelen tardar varias semanas.
Paso 19 — Traspaso de los suministros y servicios
Una vez finalizada la compraventa, deberá dar de alta a su nombre el suministro de agua, electricidad y demás servicios. Su abogado le guiará a lo largo del proceso de cambio de titularidad. Realice un seguimiento para comprobar que los cambios se han llevado a cabo correctamente y que las domiciliaciones bancarias están configuradas a su nombre.
Paso 20 — Redacte un testamento en español y proteja su inversión
Una vez que sea propietario de un inmueble en España, redactar un testamento español es uno de los pasos más importantes que puede dar para su propia tranquilidad y la de sus beneficiarios. La legislación española en materia de sucesiones difiere significativamente de la del Reino Unido y de otros ordenamientos jurídicos: sin un testamento español debidamente redactado, sus herederos podrían enfrentarse a un proceso sucesorio más complejo, costoso y largo. El bufete Vázquez Lawyers puede redactar un testamento español y otros documentos legales para usted en cualquier momento, si es usted no residente.
Si es usted propietario no residente, también debería designar a un representante fiscal para que se encargue de sus obligaciones fiscales en España, así como contratar un seguro de edificio adecuado a partir de la fecha de entrega de la vivienda.
Nota sobre los informes de inspección de edificios en España
A diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, en el Reino Unido, en España no es habitual encargar un informe técnico estructural o de la construcción antes de adquirir una vivienda. Esto supone un riesgo real y subestimado, especialmente en el caso de viviendas antiguas o que hayan sido ampliadas o modificadas a lo largo de los años. Por lo tanto, debe evaluar detenidamente el estado físico de la vivienda antes de seguir adelante con la compra, y Vázquez Lawyers puede ayudarle a encargar un informe técnico independiente a un arquitecto si así lo desea.
Preguntas frecuentes sobre la tramitación de la compraventa de inmuebles en España
¿Cuánto tiempo dura el proceso de tramitación de la compraventa en España?
Una operación típica de compraventa de segunda mano en España suele durar entre seis y doce semanas desde el momento en que se encarga el asunto a su abogado hasta la fecha de formalización ante notario, dependiendo del acuerdo entre las partes. Las operaciones más complejas —aquellas que implican cuestiones urbanísticas, formalización de hipotecas o inmuebles que requieren correcciones en la titularidad— requieren más tiempo. Su abogado podrá darle una idea de los plazos desde el principio.
¿Es necesario que esté presente en España para formalizar la compra?
No. Si no puede acudir en persona ante el notario el día de la formalización, su abogado puede firmar en su nombre mediante un podernotarial. Elpoder notarial debe autorizar expresamente la compra de la propiedad en cuestión y estar debidamente formalizado. Muchos compradores residentes en el Reino Unido formalizan la compra de su vivienda en España de forma totalmente a distancia. Debe informar a su abogado si va a necesitar dicho poder.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de compraventa privado y la escritura notarial?
El contrato de compraventa privado (contrato de arras o contrato de compraventa privado) es un acuerdo vinculante entre el comprador y el vendedor que precede a la escritura notarial. Por lo general, compromete a ambas partes en la transacción y establece el precio, el depósito abonado y la fecha prevista de formalización.La escritura pública es el documento formal que se firma ante notario y mediante el cual se transfiere la titularidad legal. Ambos documentos deben ser revisados y aprobados por su abogado antes de que los firme.
¿Qué ocurre si me retiro tras firmar un contrato de compraventa privado?
En virtud de un contrato estándar de «arras penitenciales» (el tipo más habitual en España), si el comprador se retira, perderá la fianza abonada. Si es el vendedor quien se retira, estará obligado a devolver el doble de la fianza. Su abogado debería explicarle el tipo de contrato de arras y las consecuencias concretas antes de que lo firme.
¿Puedo recurrir al mismo abogado que el vendedor?
Esto sería muy desaconsejable. Un abogado que represente tanto al comprador como al vendedor no puede ser totalmente independiente en caso de controversia o problema. Contrate siempre a su propio abogado independiente, aunque le parezca innecesario en una transacción sencilla.
¿Qué impuestos debo pagar por la compra de una vivienda de segunda mano en España?
En el caso de las viviendas de segunda mano, deberá abonar el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP), cuyo tipo oscila entre el 7 % y el 10 % del precio de compra, dependiendo de la región. En Andalucía, el tipo vigente es del 7 %. Este impuesto debe abonarse en el plazo de dos meses a partir de la firma de la escritura notarial.
¿Qué es la plusvalía y quién la paga?
La plusvalía municipal es un impuesto local que recauda el Ayuntamiento sobre el incremento del valor catastral oficial del terreno desde su última transmisión. Por lo general, corre a cargo del vendedor, pero puede pasar a ser responsabilidad del comprador si no se abona. Su abogado debe asegurarse de que la situación relativa a la plusvalía quede aclarada y resuelta antes de la formalización de la compraventa o en el momento de la misma.
¿Qué es una AFO o una licencia de primera ocupación?
Un AFO es un certificado expedido por la autoridad local en el que se acredita que una vivienda construida ilegalmente ha sido regularizada. La licencia de primera ocupación es también un certificado expedido por la autoridad local en el que se acredita que la vivienda se ha construido de conformidad con su licencia de obras y que es legal.
¿Qué información básica debo facilitar a mi abogado al inicio del proceso de compraventa?
Deberá facilitar al Catastro los datos de la propiedad, un certificado del Registro de la Propiedad y una copia de la AFO o de la licencia de primera ocupación de la vivienda. Solicite estos documentos a su agente desde el principio. Su abogado también necesitará sus datos completos y deberá conocer el origen de los fondos que se van a utilizar para la compra.
¿Qué aspectos debo tener en cuenta a la hora de elegir un asesor?
Debería recurrir a un abogado colegiado de buena reputación para que se encargue de la transacción. Existen muchos asesores que no son abogados colegiados. Desconfíe si el agente inmobiliario insiste en que recurra a un abogado recomendado por él. Además, los abogados españoles no son «solicitors», aunque así se indique en su publicidad, a menos que estén colegiados como «solicitors» en el Reino Unido, lo cual es poco habitual.