Acheter une propriété en Espagne ?
Voici ce que vous devez savoir

L’achat d’une propriété en Espagne suit un processus juridique fondamentalement différent de l’achat au Royaume-Uni, pour donner un exemple. La terminologie est différente, les recherches sont différentes, les taxes sont différentes et les risques – si le processus n’est pas géré correctement – peuvent être graves et durables. Ce guide présente toutes les étapes de la procédure de cession d’un bien immobilier en Espagne, afin que vous sachiez à quoi vous attendre et quelles questions poser avant de vous engager.

A – Avant de commencer : L’essentiel

Étape 1 – Consulter un avocat indépendant avant de s’engager

Ne signez pas de contrat et ne versez pas d’acompte avant d’avoir consulté un avocat indépendant. À ce stade, votre avocat vous expliquera ses conditions, ses coûts et les délais probables de votre transaction. L’avocat auquel vous faites appel ne doit avoir aucune relation commerciale ou de référence avec l’agent immobilier qui commercialise le bien. Si l’agent vous recommande un avocat, posez-vous la question suivante : en cas de problème, quels intérêts cet avocat protégera-t-il ?

Étape 2 – Comprendre le coût total de l’achat

L’achat d’une propriété en Espagne implique des coûts importants au-delà du prix d’achat. Pour les propriétés revendues, vous paierez un droit de mutation (ITP), généralement compris entre 7 % et 10 % du prix d’achat, selon la région. Les nouvelles constructions sont soumises à une TVA (IVA) de 10 % et à un droit de timbre (AJD). En outre, prévoyez un budget pour les frais de notaire, les frais d’enregistrement au cadastre et les honoraires d’avocat. Votre avocat doit vous indiquer le montant de ses honoraires dès le départ, afin que vous n’ayez pas de surprise à la fin de l’opération.

Étape 3 – Obtenir votre numéro NIE et vous enregistrer auprès des autorités fiscales espagnoles

Tout acheteur en Espagne a besoin d’un Número de Identificación de Extranjero (NIE) – le numéro d’identification fiscale espagnol pour les ressortissants étrangers. Vous ne pourrez pas enregistrer votre acte d’achat ni payer vos taxes d’achat sans ce numéro. Votre avocat peut vous aider dans la procédure de demande du NIE, qui peut être effectuée en Espagne dans un commissariat de police ou un consulat, ni à payer vos taxes d’achat, ou par le biais d’une procuration si vous ne pouvez pas vous présenter en personne.

Étape 4 – Ouvrir un compte bancaire en Espagne

Il est fortement conseillé d’ouvrir un compte bancaire espagnol pour gérer les aspects financiers de l’achat et les dépenses courantes après l’achèvement du projet – taxe IBI, prélèvements directs sur les services publics, charges sociales et assurance. Prenez les dispositions nécessaires dès le début de la procédure. Votre avocat pourra vous indiquer si une procuration liée au compte serait utile pour le gérer à distance.

B – Vérification du bien

Étape 5 – Ne partez pas du principe que le bien est légal

Des centaines de milliers de propriétés dans toute l’Espagne – en particulier dans l’Andalousie rurale – ont été vendues avec de graves problèmes juridiques : absence de permis de première occupation, irrégularités en matière de planification, extensions non déclarées, ou bâtiments enregistrés à une taille différente de la réalité physique.

Si des problèmes sont identifiés, les options vont de la renégociation du prix à l’obtention d’un certificat AFO pour les propriétés présentant des irrégularités en matière d’urbanisme, en passant par l’exigence que le vendeur résolve les problèmes avant l’achèvement des travaux. Votre avocat doit vous expliquer les problèmes ainsi que les solutions possibles et leurs implications.

Étape 6 – Vérifier l’infrastructure

Avant de procéder, visitez le bien et vérifiez qu’il est correctement raccordé aux services essentiels. Les services suivants sont particulièrement importants pour les propriétés situées dans le sud de l’Espagne :

• Raccordement au réseau d’égouts ou fosse septique en état de marche
• Drainage adéquat des eaux pluviales
• Une route d’accès goudronnée
• Eclairage public et trottoirs (pour les propriétés urbaines)
• Un approvisionnement en eau officiel et mesuré
• Un branchement électrique officiel avec compteur

Les biens immobiliers qui n’ont pas de liens juridiques avec ces services peuvent être confrontés à des coûts de remise en état importants ou à des complications juridiques à l’avenir, et leur valeur et leur potentiel de vente en sont affectés de manière significative.

Étape 7 – Parlez aux voisins

Une brève conversation avec les propriétaires voisins peut révéler des problèmes locaux qui n’apparaîtraient pas dans une recherche formelle : conflits d’accès, projets de développement à proximité, inondations récurrentes, conflits communautaires non résolus ou problèmes de bruit. Il s’agit d’une démarche simple qui peut vous éviter des difficultés considérables par la suite.

Étape 8 – Examiner la documentation relative à la propriété

Votre avocat vérifiera et demandera les principaux documents relatifs au bien. Dans le cas d’un bien immobilier typique en Espagne, ces documents sont les suivants

• Le nota simple (recherche au registre foncier) – confirmation du propriétaire enregistré et de la description légale de la propriété et recherche au registre foncier.
• Licence de première occupation(licencia de primera ocupación) – ou certificat AFO pour les propriétés régularisées en Andalousie
• Bulletins d’installation d’eau et d’électricité
• Le libro del edificio (livre de l’ édifice)
• La garantie structurelle de 10 ans(seguro decenal) le cas échéant
• Certificat de performanceénergétique (Certificado de Eficiencia Energética) – exigé pour toutes les ventes

C – Les recherches juridiques

Étape 9 – Recherche au cadastre

Votre avocat effectue une recherche au registre foncier espagnol(Registro de la Propiedad) et obtient une Nota Simple qui confirme le propriétaire enregistré, vérifie qu’aucune hypothèque, embargo ou autre charge n’est enregistrée sur le bien, et vérifie que la description enregistrée correspond à ce qui est réellement vendu. Toute différence importante entre la description écrite et la propriété physique doit être discutée avec vous avant la conclusion de la vente.

Étape 10 – Recherche de catastro

Le Catastro est le cadastre espagnol des propriétés – une base de données gouvernementale qui enregistre la description physique et la valeur fiscale des terrains et des bâtiments. Il est géré séparément du registre foncier et les deux ne concordent pas toujours. Votre avocat vérifie la référence cadastrale et la description par rapport au titre de propriété afin de vous informer de toute divergence importante, par exemple une surface enregistrée qui ne correspond pas au bâtiment réel.

Étape 11 – Rapport de planification

La procédure de cession n’implique pas l’examen approfondi des aspects urbanistiques du bien. Si vous le souhaitez, votre avocat peut commander un rapport d’urbanisme indépendant sur le bien afin de déterminer s’il existe des problèmes d’urbanisme.

Dans de nombreuses régions d’Espagne, des irrégularités ont été constatées en matière d’urbanisme. Par conséquent, si vous êtes inquiet ou si votre avocat détecte un problème majeur en matière d’urbanisme, un tel rapport d’urbanisme peut s’avérer judicieux.

Étape 12 – Derniers reçus pour les dépenses

Votre avocat demande au vendeur des reçus de paiement à jour pour toutes les dépenses régulières. En effet, en vertu de la législation espagnole, les impôts fonciers (IBI) et les charges sociales impayés peuvent être transmis au nouveau propriétaire en même temps que le bien immobilier :

• IBI(Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – l’impôt foncier annuel
• Factures d’eau et d’électricité
• Frais communautaires (le cas échéant)
• Collecte des déchets(basura)
• Téléphone ou haut débit (le cas échéant)

Tout arriéré identifié à ce stade doit être résolu avant l’achèvement, soit par le paiement du vendeur, soit par une retenue financière sur le prix d’achat.

D – Achèvement chez le notaire

Étape 13 – Examiner le projet d’acte notarié

Avant la conclusion du contrat, votre avocat examine le projet d’escritura de compraventa (acte d’achat) préparé par le notaire. L’objectif de cet examen est de vérifier que les parties sont correctement identifiées, que le prix d’achat est correctement indiqué, que la description du bien correspond à ce que vous achetez et que le bien est vendu libre de toute charge. Toute erreur ou divergence importante à ce stade doit être corrigée avant que vous ne signiez.

Étape 14 – Mise en place et vérification des fonds

Votre avocat établit une ventilation claire du total des fonds nécessaires à l’achèvement – couvrant le prix d’achat payable au vendeur, la taxe d’achat applicable, les frais de notaire, les frais d’enregistrement au registre foncier et les frais de justice. Les fonds sont généralement transférés par virement bancaire ou traite bancaire le jour de l’achèvement. Tout doit être établi par écrit à l’avance, sans surprise de dernière minute.

Étape 15 – Maintien des fournisseurs non résidents

Lorsque le vendeur n’est pas résident fiscal espagnol, la loi espagnole exige que l’acheteur retienne 3 % du prix d’achat et les verse directement à l’Agence fiscale espagnole(Agencia Tributaria) au nom du vendeur, à titre d’avance sur l’impôt à payer sur les plus-values. Votre avocat s’occupe de ce processus afin que la retenue soit correctement calculée et payée, et que vous soyez protégé de toute responsabilité résiduelle.

Étape 16 – Négocier les retenues financières

S’il existe des dettes en suspens ou incertaines – plusvalía (taxe municipale sur la valeur foncière) impayée, arriérés communautaires non résolus ou autres questions en suspens – votre avocat peut négocier des retenues financières appropriées sur le prix d’achat au moment de la conclusion du contrat. Ces retenues sont conservées jusqu’à ce que les questions en suspens soient résolues, afin de vous éviter d’hériter des obligations financières du vendeur.

Étape 17 – Interprète indépendant chez le notaire

Si vous ne parlez pas espagnol, la loi espagnole exige qu’un interprète indépendant soit présent chez le notaire pour s’assurer que vous comprenez bien le document que vous signez. Vázquez Lawyers s’en occupe systématiquement. L’interprète doit être véritablement indépendant – il ne doit pas être fourni par l’autre partie ou par l’agent immobilier.

E – Après l’achèvement

Étape 18 – Enregistrement et déclarations fiscales

Une fois le projet achevé, la déclaration de taxe d’achat doit être remplie et l’acte signé doit être enregistré à votre nom au registre foncier. Votre avocat gère ce processus et confirme l’enregistrement une fois qu’il est terminé. L’original de l’acte enregistré vous est alors transmis. Cette étape n’est pas instantanée : L’inscription au registre foncier en Espagne prend généralement plusieurs semaines.

Étape 19 – Transfert des services publics

L’eau, l’électricité et les autres services doivent être transférés à votre nom après l’achèvement du projet. Votre avocat vous guide tout au long de la procédure de transfert. Vérifiez que les transferts ont été effectués correctement et que les prélèvements automatiques ont été établis à votre nom.

Étape 20 – Rédiger un testament espagnol et protéger votre investissement

Lorsque vous possédez une propriété en Espagne, la rédaction d’un testament espagnol est l’une des mesures les plus importantes que vous puissiez prendre pour votre tranquillité d’esprit et celle de vos bénéficiaires. Le droit successoral espagnol diffère considérablement du droit britannique et d’autres systèmes juridiques : sans un testament espagnol correctement rédigé, vos héritiers peuvent être confrontés à un processus successoral plus complexe, plus coûteux et plus long. Vázquez Lawyers peut préparer un testament espagnol et d’autres systèmes juridiques pour vous à tout moment, si vous êtes non-résident.

Vous devez également nommer un représentant fiscal pour gérer vos obligations fiscales espagnoles si vous êtes un propriétaire non-résident, et souscrire une assurance immobilière adéquate à compter de la date d’achèvement des travaux.

Note sur les études de bâtiments en Espagne

Contrairement au Royaume-Uni, par exemple, il n’est pas d’usage en Espagne de commander une étude de structure ou de construction avant l’achat d’un bien immobilier. Cela crée un risque réel et sous-estimé, en particulier pour les propriétés plus anciennes ou celles qui ont été agrandies ou modifiées au fil des ans. Vázquez Lawyers peut vous aider à commander un rapport technique indépendant à un architecte si vous le souhaitez.